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国瑞置业2017年毛利率达47% 盈利能力稳居行业前列

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  • 发布时间:2018-04-04 13:19:01
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  3月28日,港股上市公司国瑞置业(股份代码 2329.HK)公布了2017年年度业绩报告,2017年1-12月,公司实现营业收入67.87亿元,毛利31.69亿元,净利润20.40亿元;同时公司拥有人应占溢利17.50亿元,同比增长12%。值得关注的是,由于公司出色的管控水平,报告期内,公司毛利率和净利率分别达到47%和29%,核心净利润率达19%,继续保持多年来的行业领先水平。

  根据年度业绩报告披露,国瑞置业2017年为了回馈股东支持,采取灵活的派息政策,董事会建议宣派末期股息每股8.07港仙。数据显示,2017年公司中期已宣派股息每股7.52港仙,已派息总额3.34亿港元。年末预计派息总额3.59亿港元,合计6.92亿港元,折合人民币共计6亿元。按照2017年净利润20.4亿元计算,公司2017年股息支付率为29.41%,按照公司当前市值100亿港币计算,股息收益率高达6.92%,这意味着不考虑公司股价波动因素,投资者稳定持有国瑞置业的投资收益率远高于市场上的其他投资品种。

  签约销售额大增34%

  毛利率保持行业领先水平

  2017年,国瑞置业继续围绕京津冀、珠三角以及长三角城市群布局,在地产开发上公司顺应形势变化,采取灵活的策略以推进销售快速增长;在投资物业上,北京、佛山、沈阳三城齐发力。在土地储备上,公司积极拓展融资渠道,采用多样化拿地策略,聚焦核心城市圈,为未来的业务发展奠定坚实的基础。

  2017年,公司实现签约销售额人民币149亿元,较去年同期增长34%,签约建筑面积合计91.49万平方米,签约销售均价约人民币16,261元/平方米,同比上升57%。数据显示,2017年对公司销售贡献较大的城市为北京、海口、廊坊、汕头、佛山等5个城市,其中北京占比33%,一线及一线周边热点城市共占比45%。

  一直以来,国瑞置业把客户需求放在首位,通过不断完善和丰富自身产品线,积极推出差异化的住宅产品,贴合不同区域市场的个性化需求。在以北京为代表的一线城市,国瑞重点推出高端园墅系产品,如国瑞熙墅;在以永清、佛山等为代表的一线城市周边,国瑞推出覆盖刚性和首改需求的产品,如永清国瑞生态城、佛山国华新都等;在以汕头为代表的三四线城市,国瑞主推高端景观住宅-汕头观海居的同时,加推汕头国瑞四季园、国瑞园新品,满足刚需及改善住房的双重需求。而在以海口为代表的二三线城市,公司推出国瑞大厦,赢得客户好评。

  国瑞置业的毛利率水平多年来都位于行业前列,出色的毛利率表现得益于优质的管控水平和营销管理的持续优化,2017年国瑞置业积极调整营销政策,逐步由自销代替销售代理,销售费用同比下降25.3%。同时值得关注的是,截至2017年12月31日,公司已经锁定待2018及未来年度结转销售额约人民币94亿元,由于待结转销售额主要为销售商品房的预售款,将在2018年及以后直接确认收入和利润。充足的预收款项很大程度上对公司未来的业绩增长提供了强有力的支撑,这为公司未来业绩的稳定增长提供了保障。

  租金收入同比增长6%

  北京、佛山、沈阳齐发力

  一直以来作为公司稳定现金流的投资物业板块,也在2017年取得喜人成绩。2017年全年,公司实现总租金收入为3.1亿元,租金收入同比增长6%。年报显示,公司在手优质物业较多,目前在5个重点城市核心地段拥有9个投资物业。据悉,公司投资物业总规划建筑面积约80万平方米,在可运营的50万平方米中,北京运营面积占比约65%。

  2018年,北京、佛山、沈阳三个项目值得重点关注。北京哈德门广场位于北京市崇文商业区,总建筑面积14万平方米。2017年11月,哈德门写字楼东塔已经投入运营,预计西塔2.1万平商业将于2018年下半年全面开业,届时将与国瑞购物中心连成一起,提升双方商业价值。作为北京核心商务区地标建筑,2018年哈德门项目将实现整体全面运营,未来表现值得市场期待。

  地处粤港澳大湾区的佛山国瑞升平商业中心,已于2017年11月开始全球招商,该项目总建筑面积约35万平方米,整体定位为“文化、旅游、商业城市综合体”,项目将分期开业,一期为国瑞升平里,二期为国瑞购物中心。2018年,一期国瑞升平里将于8月亮相,以其“最岭南”、“最佛山”的文旅地标形象融入“蒲”式岭南生活文化,为广大消费者及游客带来“行古蒲今”的消费体验。

  此外,于2017年10月1日盛大开业的沈阳国瑞购物中心,是沈阳大东区重点商业项目。该项目总建筑面积约11万平方米,拥有沈城首家大型机器人乐园——ROBO星球机器人乐园、爱乐宝家庭娱乐中心、211文创街区等三大主题游乐场,填补了大东区东部的商业空白,被称为“沈城精致文化聚集地”。

  2018年,随着重点城市核心地段的投资物业陆续投入运营,公司租金收入将实现大幅提升。北京、佛山、沈阳这三地的布局亦体现了公司在投资物业上思路的转变,哈德门广场项目更偏重写字楼+商业的传统模式,佛山国瑞升平商业中心以文化为主线,而沈阳国瑞购物中心更倾向于走游戏娱乐路线,越来越多元化及好玩,打造吃喝玩乐购物一体化消费体验,引导客户在愉悦的体验中消费,有利于提高消费者的客户粘性。

  囊入6幅土地

  未来向重点城市圈集中

  在调控政策持续保持高压的背景下,2017年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。对于房地产开发企业来说,充足优质的土地和项目储备至关重要,这关系到一家企业的后续成长潜力。

  国瑞置业在公司地产开发及投资物业板块稳步推进的过程中,不断加强土地储备力度,2017年1-12月,国瑞置业共获取6幅优质地块,总规划建筑面积约123万平方米,其中,北京占比约44%。

  2017年3月,国瑞置业斥资16.74亿元竞得佛山西樵地块,4月又以38亿元拿下北京大兴瀛海镇地块;还通过并购的形式获得启东蝶湖酒店、鄂州华容区项目;8月,国瑞采用联合体的形式连下两城,先是联合金茂、世茂以78.7亿元竞得北京丰台西铁营地块,继而联合中铁建、碧桂园以58.08亿元的价格竞得北京海淀翠湖科技园地块。2018年1月国瑞又联合世茂以31.25亿元竞得北京丰台区卢沟桥小瓦窑地块。

  此外,这6幅土地中有3幅位于京津冀战略要地北京、1幅位于粤港澳大湾区核心城市佛山,这不仅体现了公司在市场中的强势地位,也体现了公司在城市布局上向重点城市区域集中。公司出于战略考虑,紧跟国家战略方向,发展租赁市场,业内专业人士指出,2017年一线城市整体进入租赁时代,2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型。

  关于未来的拿地方向,公司表示,未来将保持并适度增加一、二线城市布局范围,与国内大市场接轨;加大城市圈周边三、四线城市拿地规模;通过旧改、文旅和美丽乡村等途径拓展企业土地储备规模,进一步拓展区域纵深,为后续发展积蓄充足势能。

  截至2017年12月31日,公司土地储备总规划建筑面积达850万平方米,平均土地成本约人民币4,692元/平方米。从规划面积看,一线及周边热点城市占比47%,预期将为公司未来的销售带来源源不断的动力。

  拿地方式多元化

  多样融资渠道通畅

  值得投资者关注的是,公司在2017年针对不同区域采用了多样化的拿地方式,除了传统的招拍挂竞得方式外,还通过联合体竞得以及并购获得的方式快速实现土地储备扩张。

  2017年,公司以联合体的形式竞得北京丰台西铁营、海淀翠湖地块,这种方式能够使公司使用较少的资金量锁定核心城市、核心地段的优质项目,同时也反映了地产行业同行对公司综合实力及行业地位的认可。

  “联合拿地能够大幅提升资金的使用效率,撬动更多项目达到巧拿地和多拿地的效果。”业内人士认为,“还可将对手变伙伴,有效分散市场风险,提升利润率,也可以将合作拓展到产品研发、销售、融资等领域,实现优势互补。”

  在提升资金使用效率上,创新融资渠道以及海外融资也是重要的方式之一。“公司目前也在不断拓宽融资渠道,实现融资手段的多样化,相比国内同行,国瑞在港股上市,海外融资渠道自然较为通畅。”国瑞置业相关负责人表示。

  翻阅2017年国瑞置业年报可知,2017年公司在美联储升息前成功发行3亿美元的优先票据,年利率为7%;并获信贷评级机构惠誉和标普评为“B”级,创造了近年来该评级首次发债的最低利率;2018年2月,公司在股市大幅波动、债市严峻的市场形势下,又成功发行2.5亿美元优先票据。优化了资金来源和币种配置,公司的债务结构更加合理。

  “国瑞置业截至2017年12月31日,综合融资成本仅6.5%,与2016年基本持平。资金是最聪明的,在国内房企普遍融资困难、融资成本大幅上升的大背景下,国瑞还能够获得资本市场的高度认可,这也体现了市场资金看好并愿意支持公司发展,我们将积极拓展未来公司发展的新空间,努力增厚业绩回馈投资者。”国瑞置业相关负责人表示。

  发展创新产业模式

  稳中求进扩大规模

  国瑞置业表示,2018年公司将继续夯实主营业务基础,积极发展创新产业模式,经营战略上,由“利润主导”转变为“规模主导”,平衡好公司规模发展和盈利能力的关系,在保持现有利润水平的前提下,稳中求进扩大规模,实现持续、稳定、有质量的快速增长。

  2018年,国瑞的新项目将主要集中在京津冀、长三角、珠三角区域,预计为公司带来理想的销售业绩。公司侧重项目快速开发,快速销售,实现销售收入的快速回笼,如2017年斩获的6个新项目,预计5个项目能实现在2018年的入市销售。如:佛山西樵的国瑞花园,预计将于2018年推售;上海1小时经济圈覆盖城市——江苏启东蝴蝶酒店,预计将在今年下半年开业。2017年拿地的北京大兴瀛海镇、丰台西铁营以及海淀翠湖科技园地块,预计将于2018年顺势推出。2018年,国瑞置业新增可售资源400亿元,累计总可售资源超过500亿元,为实现业绩快速增长提供有力的支持。

  展望未来,中国经济的发展目标已由高速增长转为高质量增长,新时代的房地产企业发展要积极适应新经济的发展挑战,拓展未来发展新空间。国瑞置业董事会主席张章笋先生表示︰“在政策的推动下,新型城镇化将快速发展,未来十年中国房地产市场仍有较大发展空间。国瑞置业将在一、二线城市的周边区域探索与村集体合作开发模式,参与美丽乡村新农村建设,助力乡村振兴产业发展。同时,国瑞置业将顺应租购并举的政策,重点围绕一线城市试水租赁住房业务。另外,公司将以现有区域为主导,拓展‘一带一路’、‘粤港澳大湾区’国家战略下的潜力城市,发展文旅文创、智慧新城等创新产业模式,致力为上市公司打造新的增长极。”(CIS)

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